6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreci, eski ve depreme dayanıksız binaların yenilenmesini amaçlasa da, süreç içinde malikler ve müteahhitler arasında ciddi hukuki uyuşmazlıklar doğurabilmektedir.
Kezer & Partners Hukuk Bürosu olarak; özellikle İstanbul, Kadıköy ve Bağdat Caddesi bölgesinde çok sayıda apartman ve sitenin dönüşüm sürecinde edindiğimiz tecrübeyle, hak kayıplarını önlemek adına müvekkillerimize danışmanlık vermekteyiz.
1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Kentsel dönüşümün ilk adımı binanın “Riskli Yapı” olarak tespit edilmesidir. Lisanslı kuruluşlardan alınan rapora göre binanız riskli çıkarsa, bu karar tapuya şerh düşülür ve maliklere tebliğ edilir.
-
İtiraz Hakkı: Malikler, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespit raporuna itiraz edebilirler. İtiraz, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdindeki teknik heyet tarafından incelenir. Binanızın sağlam olduğunu düşünüyorsanız veya raporun usulsüz olduğunu iddia ediyorsanız, bu süreci bir avukatla yönetmeniz şarttır.
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Kat Karşılığı)
Dönüşüm sürecinin en kritik aşaması, müteahhit firma ile imzalanacak sözleşmedir. Sadece dairelerin metrekaresine odaklanmak, malikleri ileride büyük zarara uğratabilir. Güvenli bir sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler şunlardır:
-
Teminatlar: Müteahhit işi yarım bırakırsa veya iflas ederse inşaatı kim tamamlayacak? Kesin ve süresiz banka teminat mektubu alınmalıdır.
-
Teknik Şartname: Dairenizde kullanılacak parkeden musluğa, asansör markasından yalıtım malzemesine kadar her detay marka ve model belirtilerek yazılmalıdır.
-
Cezai Şart ve Kira Yardımı: İnşaat süresinde gecikme olursa, müteahhidin ödeyeceği aylık kira bedeli ve ek cezai şartlar net olarak belirlenmelidir.
3. %50+1 Çoğunluk Kuralı ve Hukuki Süreç
Binanın yıkılıp yeniden yapılmasına karar verilebilmesi için maliklerin arsa payı çoğunluğunun %50+1 oranıyla anlaşması gerekmektedir. Anlaşmaya yanaşmayan azınlığın hisseleri, Bakanlıkça açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılabilir. Bu süreçte hem çoğunluğun hem de azınlığın yasal haklarının korunması gerekir.
Neden Kentsel Dönüşüm Avukatı?
Sözleşmeye atılan imza geri alınamaz. Binanız yıkıldıktan sonra müteahhidin inşaatı durdurması veya eksik malzeme kullanması gibi durumlarda elinizin güçlü olması için sözleşmenin en başında “hukukçu gözüyle” hazırlanması hayati önem taşır.
