Türkiye gibi deprem kuşağında yer alan ülkelerde “Kentsel Dönüşüm”, hayati bir önem taşır. Ancak bu süreç sadece eski bir binanın yıkılıp yenisinin yapılması değil; mülkiyet hakkının yeniden şekillendiği, çok taraflı ve ciddi hukuki sonuçları olan bir prosedürdür. İşte bu noktada Kentsel Dönüşüm Avukatı devreye girer.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Kimdir?

Hukuk sistemimizde “Kentsel Dönüşüm Avukatı” adı altında resmi ve ayrı bir unvan bulunmaz. Bu ifade, Gayrimenkul Hukuku, İdare Hukuku ve özellikle 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun üzerinde uzmanlaşmış avukatları tanımlamak için kullanılır.

Bu avukatlar, sadece kanun maddelerini değil; imar mevzuatını, belediye yönetmeliklerini ve Yargıtay’ın emsal kararlarını güncel olarak takip eden hukukçulardır.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Ne Yapar?

Kentsel dönüşüm avukatının görev tanımı, sürecin henüz başlamadığı “karar aşamasından”, dairenin “teslim alınmasına” kadar geçen tüm periyodu kapsar. Temel görevleri şunlardır:

1. Sözleşme Hazırlama ve İnceleme (En Kritik Aşama)

Sürecin bel kemiği, arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan **”Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”**dir. Avukat burada şunları yapar:

• Sözleşmenin hukuki tuzaklardan arındırılması.

• Teknik Şartnamenin detaylandırılması (Kullanılacak malzemenin kalitesi, markası vb.).

• İnşaatın başlangıç ve bitiş sürelerinin netleştirilmesi.

• Gecikme durumunda ödenecek cezai şartların ve kira yardımlarının belirlenmesi.

2. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreçleri

Binanın riskli yapı olup olmadığının tespiti sürecini yönetir. Eğer bina haksız yere “riskli” ilan edilmişse veya riskli olduğu halde tespit yapılamıyorsa, gerekli itirazları yapar ve idari davaları açar.

3. Müteahhit ile Müzakere Süreci

Her kat malikinin beklentisi farklı olabilir. Avukat, kat malikleri ile müteahhit arasında köprü kurarak, mülk sahiplerinin hak kaybına uğramadan en iyi teklifi almasını sağlayan müzakereleri yürütür.

4. %50+1 Çoğunluk ve Hisselerin Satışı

Dönüşüm kararı için maliklerin %50+1 çoğunluğu gereklidir. Karara katılmayan %49’lük azınlığın hisselerinin satışı veya kamulaştırılması gibi süreçlerde, hem çoğunluğun hem de azınlığın haklarını (taraf olduğu müvekkile göre) savunur.

5. Dava Süreçlerinin Yönetimi

Anlaşmazlık durumunda avukatın açtığı yaygın davalar şunlardır:

• Sözleşmenin Feshi Davaları.

• Tapu İptal ve Tescil Davaları.

• Ayıplı İfa (Eksik veya kusurlu iş) Nedeniyle Tazminat Davaları.

• Kira Yardımı veya Taşınma Bedeli Davaları.

Neden Bir Kentsel Dönüşüm Avukatı ile Çalışılmalı?

Birçok mülk sahibi, “hazır sözleşme taslakları” ile süreci yönetmeye çalışarak büyük risk alır. Bir uzmana danışmanın temel faydaları şunlardır:

• Mağduriyetin Önlenmesi: İnşaatın yarım kalması veya müteahhidin iflası gibi durumlarda, sözleşmedeki teminat maddeleri (örneğin teminat mektubu) mülk sahibini kurtarır.

• Net Metrekare Hesabı: “Brüt” ve “Net” metrekare kavramları arasındaki karmaşayı çözerek, dairenizin gerçek kullanım alanının küçülmesini engeller.

• Zaman ve Maliyet Tasarrufu: Hukuki hatalar süreci yıllarca uzatabilir. Doğru kurgulanmış bir süreç, binanın zamanında teslimini sağlar.

Özet: Avukatın Rolü Hayatidir

Kentsel dönüşüm, bir ailenin veya bireyin sahip olduğu en büyük maddi varlığı (evi) konu alır. Bu süreçte yapılacak bir hata, telafisi güç maddi ve manevi zararlar doğurabilir. Kentsel dönüşüm avukatı, sadece bir danışman değil, aynı zamanda mülkiyet hakkınızın, gelecekteki evinizin ve huzurunuzun teminatıdır.

Sürece başlamadan önce, mutlaka 6306 sayılı kanuna hakim bir hukukçudan destek almak, “Kentsel Dönüşüm Mağduru” olmamanın en etkili yoludur.

Kentsel Dönüşüm Avukatı yazısı ilk önce Kezer & Partners | Kentsel Dönüşüm, Ağır Ceza Avukatı, Gayrimenkul Hukuku üzerinde ortaya çıktı.

Türkiye’nin ve özellikle İstanbul’un bir deprem kuşağında yer alması, eski yapı stokunun yenilenmesini zorunlu kılıyor. Bağdat Caddesi, Kadıköy, Üsküdar ve Maltepe gibi bölgelerde hız kazanan Kentsel Dönüşüm, mülk sahipleri için hem büyük bir fırsat hem de hukuki riskler barındıran karmaşık bir süreçtir.

Kezer & Partners Hukuk Bürosu olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden, riskli yapı tespitine, kira yardımından müteahhit uyuşmazlıklarına kadar tüm süreci bu rehberde sizler için derledik.

1. Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?

Sürecin ilk adımı binanın “Riskli Yapı” olup olmadığının tespit edilmesidir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında süreç şu şekilde işler:

1. Başvuru: Kat maliklerinden sadece birinin başvurusuyla, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı kuruluşlarına “Riskli Yapı Tespiti” yaptırılabilir.

2. Tebligat: Yapılan inceleme sonucunda bina riskli çıkarsa, bu durum tapu kütüğüne işlenir ve tüm maliklere tebliğ edilir.

3. İtiraz Hakkı: Malikler, tebligatın ellerine ulaşmasından itibaren 15 gün içinde karara itiraz edebilirler. İtiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse bina kesin olarak “Riskli Yapı” statüsü kazanır.

2. Binanın Yıkımı ve Karar Süreci: “Salt Çoğunluk” Nedir?

Eskiden apartmanlarda karar almak için 2/3 çoğunluk aranırken, yeni düzenlemelerle süreç hızlandırılmıştır. Binanın yıkılmasından sonra arsanın nasıl değerlendirileceğine (kime verileceği, hangi şartlarda yapılacağı vb.) hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (%50+1) ile karar verilebilir.

Dikkat: Karara katılmayan azınlık hisseler, bakanlık tarafından açık artırma usulüyle diğer ortaklara satılabilir. Bu nedenle toplantılara katılmak ve hukuki destek almak mülkiyet hakkınızı korumak için hayati önem taşır.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Mülk sahiplerinin yaptığı en büyük hata, sözleşmeyi detaylı incelemeden veya bir Gayrimenkul Avukatı incelemesi olmadan imzalamaktır. Müteahhit ile yapılacak sözleşmede şunlar mutlaka yer almalıdır:

• Teminat Mektubu: Müteahhidin işi yarım bırakma ihtimaline karşı kesin teminat.

• Teslim Tarihi ve Cezai Şart: İnşaatın ne zaman biteceği ve gecikilen her ay için ödenecek kira/tazminat bedeli.

• Teknik Şartname: Kullanılacak malzemelerin markası ve kalitesi (Mutfak, parke, asansör vb.).

4. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Kredi Desteği (2025)

Riskli yapısı yıkılan kat malikleri veya kiracılar, devletten Kira Yardımı alabilirler. Ancak kira yardımı alanlar, aynı zamanda “Faiz Destekli Dönüşüm Kredisi”nden yararlanamaz. İkisinden birini seçmek zorundasınız. İstanbul gibi büyükşehirlerde kira yardımı tutarları her yıl güncellenmektedir.

5. Müteahhit İşi Yarım Bırakırsa Ne Olur?

Maalesef en sık karşılaşılan sorunlardan biri budur. Eğer müteahhit ekonomik nedenlerle inşaatı durdurursa;

• Sözleşmenin “Geriye Etkili Feshi” davası açılabilir.

• Arsa payları tapuda tekrar mülk sahiplerine döner.

• Müteahhidin yaptığı kısmın bedeli ile gecikme zararları mahsuplaşılır.

Bu süreç teknik ve hukuki detaylar içerdiğinden, mutlaka uzman bir hukuk bürosu ile ilerlenmelidir.

Sonuç ve Hukuki Destek

Eviniz sadece bir bina değil, ailenizin geleceğidir. Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybına uğramamak, şerefiyenizi doğru hesaplatmak ve sağlam bir sözleşme yapmak için Kezer & Partners Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.

Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm davalarınız için Kadıköy’deki ofisimize bekleriz.

2025 Kentsel Dönüşüm ve Hukuki Süreç Rehberi: Riskli Yapıdan Yeni Anahtara Adım Adım yazısı ilk önce Kezer & Partners | Kentsel Dönüşüm, Ağır Ceza Avukatı, Gayrimenkul Hukuku üzerinde ortaya çıktı.

Kezer & Partners Hukuk Bürosu olarak; özellikle İstanbul, Kadıköy ve Bağdat Caddesi bölgesinde çok sayıda apartman ve sitenin dönüşüm sürecinde edindiğimiz tecrübeyle, hak kayıplarını önlemek adına müvekkillerimize danışmanlık vermekteyiz.

1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Kentsel dönüşümün ilk adımı binanın “Riskli Yapı” olarak tespit edilmesidir. Lisanslı kuruluşlardan alınan rapora göre binanız riskli çıkarsa, bu karar tapuya şerh düşülür ve maliklere tebliğ edilir.

• İtiraz Hakkı: Malikler, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespit raporuna itiraz edebilirler. İtiraz, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdindeki teknik heyet tarafından incelenir. Binanızın sağlam olduğunu düşünüyorsanız veya raporun usulsüz olduğunu iddia ediyorsanız, bu süreci bir avukatla yönetmeniz şarttır.

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Kat Karşılığı)

Dönüşüm sürecinin en kritik aşaması, müteahhit firma ile imzalanacak sözleşmedir. Sadece dairelerin metrekaresine odaklanmak, malikleri ileride büyük zarara uğratabilir. Güvenli bir sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler şunlardır:

• Teminatlar: Müteahhit işi yarım bırakırsa veya iflas ederse inşaatı kim tamamlayacak? Kesin ve süresiz banka teminat mektubu alınmalıdır.

• Teknik Şartname: Dairenizde kullanılacak parkeden musluğa, asansör markasından yalıtım malzemesine kadar her detay marka ve model belirtilerek yazılmalıdır.

• Cezai Şart ve Kira Yardımı: İnşaat süresinde gecikme olursa, müteahhidin ödeyeceği aylık kira bedeli ve ek cezai şartlar net olarak belirlenmelidir.

3. %50+1 Çoğunluk Kuralı ve Hukuki Süreç

Binanın yıkılıp yeniden yapılmasına karar verilebilmesi için maliklerin arsa payı çoğunluğunun %50+1 oranıyla anlaşması gerekmektedir. Anlaşmaya yanaşmayan azınlığın hisseleri, Bakanlıkça açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılabilir. Bu süreçte hem çoğunluğun hem de azınlığın yasal haklarının korunması gerekir.

Neden Kentsel Dönüşüm Avukatı?

Sözleşmeye atılan imza geri alınamaz. Binanız yıkıldıktan sonra müteahhidin inşaatı durdurması veya eksik malzeme kullanması gibi durumlarda elinizin güçlü olması için sözleşmenin en başında “hukukçu gözüyle” hazırlanması hayati önem taşır.

Kentsel Dönüşüm Hukuku: Riskli Yapı Tespiti ve İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler yazısı ilk önce Kezer & Partners | Kentsel Dönüşüm, Ağır Ceza Avukatı, Gayrimenkul Hukuku üzerinde ortaya çıktı.