Türkiye’nin ve özellikle İstanbul’un bir deprem kuşağında yer alması, eski yapı stokunun yenilenmesini zorunlu kılıyor. Bağdat Caddesi, Kadıköy, Üsküdar ve Maltepe gibi bölgelerde hız kazanan Kentsel Dönüşüm, mülk sahipleri için hem büyük bir fırsat hem de hukuki riskler barındıran karmaşık bir süreçtir.

Kezer & Partners Hukuk Bürosu olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden, riskli yapı tespitine, kira yardımından müteahhit uyuşmazlıklarına kadar tüm süreci bu rehberde sizler için derledik.

1. Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?

Sürecin ilk adımı binanın “Riskli Yapı” olup olmadığının tespit edilmesidir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında süreç şu şekilde işler:

1. Başvuru: Kat maliklerinden sadece birinin başvurusuyla, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı kuruluşlarına “Riskli Yapı Tespiti” yaptırılabilir.

2. Tebligat: Yapılan inceleme sonucunda bina riskli çıkarsa, bu durum tapu kütüğüne işlenir ve tüm maliklere tebliğ edilir.

3. İtiraz Hakkı: Malikler, tebligatın ellerine ulaşmasından itibaren 15 gün içinde karara itiraz edebilirler. İtiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse bina kesin olarak “Riskli Yapı” statüsü kazanır.

2. Binanın Yıkımı ve Karar Süreci: “Salt Çoğunluk” Nedir?

Eskiden apartmanlarda karar almak için 2/3 çoğunluk aranırken, yeni düzenlemelerle süreç hızlandırılmıştır. Binanın yıkılmasından sonra arsanın nasıl değerlendirileceğine (kime verileceği, hangi şartlarda yapılacağı vb.) hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (%50+1) ile karar verilebilir.

Dikkat: Karara katılmayan azınlık hisseler, bakanlık tarafından açık artırma usulüyle diğer ortaklara satılabilir. Bu nedenle toplantılara katılmak ve hukuki destek almak mülkiyet hakkınızı korumak için hayati önem taşır.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Mülk sahiplerinin yaptığı en büyük hata, sözleşmeyi detaylı incelemeden veya bir Gayrimenkul Avukatı incelemesi olmadan imzalamaktır. Müteahhit ile yapılacak sözleşmede şunlar mutlaka yer almalıdır:

• Teminat Mektubu: Müteahhidin işi yarım bırakma ihtimaline karşı kesin teminat.

• Teslim Tarihi ve Cezai Şart: İnşaatın ne zaman biteceği ve gecikilen her ay için ödenecek kira/tazminat bedeli.

• Teknik Şartname: Kullanılacak malzemelerin markası ve kalitesi (Mutfak, parke, asansör vb.).

4. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Kredi Desteği (2025)

Riskli yapısı yıkılan kat malikleri veya kiracılar, devletten Kira Yardımı alabilirler. Ancak kira yardımı alanlar, aynı zamanda “Faiz Destekli Dönüşüm Kredisi”nden yararlanamaz. İkisinden birini seçmek zorundasınız. İstanbul gibi büyükşehirlerde kira yardımı tutarları her yıl güncellenmektedir.

5. Müteahhit İşi Yarım Bırakırsa Ne Olur?

Maalesef en sık karşılaşılan sorunlardan biri budur. Eğer müteahhit ekonomik nedenlerle inşaatı durdurursa;

• Sözleşmenin “Geriye Etkili Feshi” davası açılabilir.

• Arsa payları tapuda tekrar mülk sahiplerine döner.

• Müteahhidin yaptığı kısmın bedeli ile gecikme zararları mahsuplaşılır.

Bu süreç teknik ve hukuki detaylar içerdiğinden, mutlaka uzman bir hukuk bürosu ile ilerlenmelidir.

Sonuç ve Hukuki Destek

Eviniz sadece bir bina değil, ailenizin geleceğidir. Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybına uğramamak, şerefiyenizi doğru hesaplatmak ve sağlam bir sözleşme yapmak için Kezer & Partners Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.

Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm davalarınız için Kadıköy’deki ofisimize bekleriz.

2025 Kentsel Dönüşüm ve Hukuki Süreç Rehberi: Riskli Yapıdan Yeni Anahtara Adım Adım yazısı ilk önce Kezer & Partners | Kentsel Dönüşüm, Ağır Ceza Avukatı, Gayrimenkul Hukuku üzerinde ortaya çıktı.